Giá nhà ở xã hội cũ tăng vọt, người mua bất ngờ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại TP HCM đang có nhiều biến động, giá nhà ở xã hội cũ đã tăng mạnh, khiến nhiều người mua không khỏi ngỡ ngàng. Những căn hộ đã qua sử dụng gần chục năm giờ đây được rao bán với mức giá từ 35-40 triệu đồng mỗi mét vuông, tương đương với mức tăng gần một tỷ đồng cho mỗi căn hộ.

Chị Xuân, một cư dân tại quận 11, TP HCM, đang tìm kiếm một căn nhà ở xã hội với hy vọng giá cả sẽ hợp lý hơn so với nhà thương mại. Chị được giới thiệu một căn hộ 69 mét vuông tại dự án trên đường Âu Cơ, được xây dựng từ năm 2016 và đã sử dụng gần 8 năm, với giá 2,8 tỷ đồng, tương đương hơn 40 triệu đồng mỗi mét vuông. So với thời điểm năm 2020, giá căn hộ này đã tăng gần một tỷ đồng.

Môi giới cho biết đây là một trong những căn hộ có giá mềm trong dự án, trong khi một số căn khác có giá sang tay lên đến 45-50 triệu đồng mỗi mét vuông. Dù là nhà ở xã hội, nhưng vị trí của chung cư này rất đẹp, nằm trong khu vực đường Âu Cơ, nơi mà các căn hộ thương mại cùng diện tích có giá trên 3,5 tỷ đồng.

“Tôi đã nghĩ rằng nhà ở xã hội sẽ có giá rẻ, nhưng khi tiếp cận thực tế thì không khỏi giật mình”, chị Xuân chia sẻ.

Không chỉ chị Xuân, anh Minh Tấn, một cư dân tại quận 12, cũng đang tìm kiếm các dự án nhà ở xã hội đã qua sử dụng với mong muốn mua được một căn hộ phù hợp với tài chính. Đầu tháng 3, anh được giới thiệu một căn hộ 60 mét vuông tại dự án Topaz Home trên đường Phan Văn Hớn, với giá 2,1 tỷ đồng. Thời điểm mới ra mắt vào năm 2016, giá căn hộ tại đây chỉ khoảng 14-16 triệu đồng mỗi mét vuông, nhưng hiện tại, giá đã tăng lên 33-35 triệu đồng mỗi mét vuông, tức là tăng hơn 2,4 lần chỉ sau 9 năm.

Khảo sát cho thấy nhiều dự án nhà ở xã hội cao tầng tại TP HCM, dù đã sử dụng nhiều năm, vẫn liên tục tăng giá. Chẳng hạn, dự án nhà ở xã hội HQC Bình Trưng Đông (quận 2 cũ, nay thuộc TP Thủ Đức) mở bán vào năm 2017 với giá 18-22 triệu đồng mỗi mét vuông, nhưng sau khi bàn giao vào năm 2022, giá đã tăng lên gần 30 triệu đồng mỗi mét vuông. Hiện tại, giá các căn hộ tại đây dao động từ 33-36 triệu đồng mỗi mét vuông.

Hay như dự án nhà ở xã hội trên đường Phan Văn Hớn, được triển khai từ năm 2016 với giá 14,5 triệu đồng mỗi mét vuông, hiện nay đã có giá khoảng 33,5 triệu đồng mỗi mét vuông. Chung cư Vĩnh Lộc D’Gold, được xây dựng vào năm 2017 với giá 16 triệu đồng mỗi mét vuông, giờ đây cũng được rao bán với giá từ 24-26 triệu đồng.

Xu hướng tăng giá thứ cấp của nhà ở xã hội tại TP HCM được các chuyên gia đánh giá là điều tất yếu trong bối cảnh thành phố đang thiếu hụt nguồn cung và giá nhà tăng cao ở cả loại hình thương mại và xã hội. Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP HCM, từ năm 2021 đến nay, thành phố đã đưa vào sử dụng 6 dự án nhà ở xã hội với quy mô 2.700 căn hộ, nhưng hiện chỉ còn 4 dự án đang thi công với khoảng 3.000 căn. Trong khi đó, về phía nhà ở thương mại, năm 2024, TP HCM chỉ có 6 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với 3.845 sản phẩm, tất cả đều đã được giao dịch thành công.

Không chỉ thiếu nguồn cung, giá chung cư tại TP HCM cũng đang trên đà tăng mạnh, trung bình từ 15-20% mỗi năm. Mỗi mét vuông căn hộ bình dân năm 2015 có giá từ 25-35 triệu đồng, đến năm 2023 đã tăng lên 40-60 triệu đồng; căn hộ trung cấp từ 35-50 triệu đồng, nay cũng đã lên 50-70 triệu đồng; riêng dòng cao cấp từ 50 triệu đồng đã tăng lên 70-100 triệu đồng.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định rằng sự biến động mạnh của giá đất tại các đô thị lớn đã đẩy giá căn hộ thương mại lên trên 55 triệu đồng mỗi mét vuông vào năm ngoái. Trong bối cảnh này, nhà ở xã hội trở thành lựa chọn hấp dẫn cho người mua. Dù giá thứ cấp có tăng 2-3 lần, nhưng vẫn thấp hơn 20-30% so với nhà ở thương mại.

Mặc dù được miễn tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức 10%, nhưng chi phí xây dựng từ năm 2016 đến 2024 đã tăng từ 30-50%. Điều này đã khiến giá sơ cấp của nhà ở xã hội tăng khoảng 45%, từ 14-17 triệu đồng mỗi mét vuông (giai đoạn 2016-2018) lên 20-30 triệu đồng mỗi mét vuông (2023-2024). Sự tăng giá sơ cấp đã tạo áp lực đẩy giá thứ cấp đi lên, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên cũng phân tích rằng việc giá tài sản tăng theo thời gian do trượt giá là điều bình thường, và căn hộ nhà ở xã hội cũng không phải là ngoại lệ. Tuy nhiên, việc sang tay với giá chênh lệch cao sau khi hết thời hạn cấm giao dịch cho thấy nhà ở xã hội đang bị lạm dụng sai mục đích. Từ việc “cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số người được ưu tiên, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp”, nhà ở xã hội đang trở thành công cụ đầu tư sinh lời khi chỉ cần chờ sau 5 năm là có thể bán ra với giá gấp 2-3 lần.

Ông Kiên nhấn mạnh rằng nhà ở xã hội được xây dựng từ nguồn lực xã hội, nên không thể giao dịch tự do như nhà thương mại. Việc tăng giá thứ cấp không chỉ làm mất đi ý nghĩa tốt đẹp ban đầu của loại hình này mà còn gây bất công, biến nhà ở xã hội thành công cụ để một nhóm người trục lợi.

Để nhà ở xã hội phát huy đúng vai trò của mình, các chuyên gia đề xuất cần kiểm soát chặt chẽ giao dịch thứ cấp, đảm bảo đúng đối tượng và đúng mức giá. Cần có quy định rằng người mua thứ cấp nhà ở xã hội cũng phải là người đủ điều kiện, thay vì mở rộng ra thị trường tự do. Kiểm soát mức tăng giá thứ cấp chỉ được cao hơn tối đa 20% so với giá mua ban đầu sau mỗi 5 năm để bù vào trượt giá, thay vì tự do tăng 100-150% như hiện tại.

“Chỉ khi thực hiện nghiêm túc các biện pháp này, nhà ở xã hội mới thực sự trở thành mái ấm cho người lao động, thay vì chỉ là kênh kiếm tiền”, ông Kiên nhấn mạnh.

Phương Uyên