Trong bối cảnh hiện nay, việc nhà nước quyết định giá đất sơ cấp thay vì để thị trường tự điều chỉnh đang gây ra nhiều tranh cãi. Nhiều chuyên gia lo ngại rằng điều này có thể dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch và tái diễn cơ chế “hai giá” đã từng xảy ra trong quá khứ.
Theo dự thảo luật sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất loại bỏ yếu tố thị trường trong việc định giá đất sơ cấp. Thay vào đó, giá đất sẽ được cơ quan nhà nước quy định thông qua bảng giá đất được cập nhật 5 năm một lần hoặc điều chỉnh hàng năm bằng hệ số K. Điều này đặt ra câu hỏi về tính hợp lý và khả năng phản ánh thực tế của giá đất.
Nhiều chuyên gia cho rằng việc nhà nước hoàn toàn nắm quyền định giá đất mà không có sự tham gia của thị trường có thể dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch. Hệ quả là có thể xảy ra tình trạng “hai giá”, trong đó một mức giá được ghi trong hợp đồng và một mức giá thực tế trên thị trường, gây thất thu ngân sách và bất bình đẳng trong giao dịch.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc một công ty bất động sản tại miền Nam, cho rằng việc sử dụng bảng giá đất 5 năm có thể giúp giảm áp lực tài chính cho thị trường. Tuy nhiên, nếu bảng giá này không phản ánh đúng thực tế thị trường, sẽ dẫn đến việc nguồn thu ngân sách bị giảm sút, tạo ra sự bất công trong các giao dịch và làm chậm quá trình thích ứng với biến động của thị trường.
Ông cũng nhấn mạnh rằng nếu nhà nước nắm quyền định giá mà không có sự tham gia của các tổ chức tư vấn độc lập, sẽ dễ dẫn đến tình trạng áp đặt giá một chiều, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, đặc biệt trong các vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa.
Chuyên gia Trần Khánh Quang cũng bày tỏ lo ngại rằng việc loại bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất là một bước lùi so với tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024, vốn đã hướng đến một cơ chế thị trường minh bạch hơn. Ông cho rằng nếu nhà nước tự định giá mà không có sự thẩm định độc lập, sẽ dễ tái diễn các vấn đề như đền bù không minh bạch và tình trạng lách thuế.
Ông Quang nhấn mạnh rằng vấn đề không chỉ nằm ở tần suất cập nhật bảng giá đất mà còn ở việc đảm bảo dữ liệu chính xác và bám sát thực tế. Điều này có thể đạt được khi hệ thống dữ liệu giao dịch và kê khai thuế được hoàn thiện, cùng với các công cụ kiểm soát tình trạng sốt đất và thổi giá.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản, cũng đồng tình rằng không nên loại bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường trong định giá đất. Theo ông, việc áp dụng cơ chế định giá cứng mà không có sự phản biện độc lập sẽ dễ dẫn đến tình trạng tồn tại hai mức giá khác nhau – một trên giấy tờ và một thực tế.
Ông Thắng cảnh báo rằng việc nhà nước vừa giao đất, vừa định giá, vừa thu tiền mà không có cơ chế giám sát độc lập sẽ tạo ra những rủi ro lớn. Thay vì loại bỏ yếu tố thị trường, ông đề xuất nên phân nhóm người sử dụng đất để áp dụng chính sách hỗ trợ phù hợp, như giảm nghĩa vụ tài chính hoặc miễn nộp tiền sử dụng đất bổ sung khi chuyển mục đích.
Các chuyên gia cũng cho rằng để đảm bảo giá đất sơ cấp hợp lý, cần thành lập hội đồng định giá độc lập với sự tham gia của các chuyên gia, tổ chức tư vấn, người dân và doanh nghiệp. Hội đồng này cần dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, công khai và được cập nhật định kỳ.
Về lo ngại bảng giá đất bị chi phối bởi giá ảo, giới chuyên môn cho rằng việc xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch đất đai sẽ giúp loại bỏ dần hiện tượng sốt ảo, tạo nền tảng cho một thị trường minh bạch hơn.
Chuyên gia Trần Khánh Quang nhấn mạnh rằng sự kết hợp giữa quyền lực nhà nước và tham chiếu thị trường nghiêm túc sẽ giúp kiểm soát thị trường hiệu quả, đồng thời phản ánh đúng giá trị thực của đất, hạn chế tình trạng giá ảo và đầu cơ.
Dẫu vậy, vẫn có những ý kiến ủng hộ việc nhà nước định giá đất sơ cấp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch một hiệp hội bất động sản, cho rằng việc này là cần thiết để kiểm soát đầu vào và tạo ổn định cho nền kinh tế. Ông cho rằng thị trường sơ cấp là nơi nhà nước phân bổ quỹ đất, nên việc định giá ở thị trường này là hợp lý.
Ông Châu cũng nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện nay, cơ chế định giá thông qua tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định cấp tỉnh có nhiều kẽ hở, dễ xảy ra thông đồng giữa các bên. Do đó, việc nhà nước trực tiếp định giá ở thị trường sơ cấp và để cơ chế thị trường vận hành tại giao dịch thứ cấp là cần thiết.
Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng một viện nghiên cứu, cũng đồng tình với quan điểm để nhà nước định giá đất sơ cấp. Ông cho rằng nếu chỉ dựa vào giá thị trường sẽ khiến bảng giá đất biến động mạnh, khó kiểm soát. Vì vậy, giá đất cần được xác lập một mức cơ sở do nhà nước ban hành, sau đó có thể điều chỉnh bằng hệ số K theo từng khu vực, vừa tiệm cận thị trường vừa giữ được tính ổn định.
Ông Thuận đánh giá rằng cách định giá đất cơ sở kết hợp hệ số điều chỉnh sẽ giúp ổn định mặt bằng, hỗ trợ mở rộng nguồn cung và tạo cơ hội sở hữu nhà cho người trẻ và người thu nhập thấp.
Phương Uyên
Thông báo chính thức: Tinmoi24h.org không hợp tác với bất kỳ bên thứ ba nào để cung cấp dịch vụ nội dung hoặc bán sản phẩm liên quan đến tin tức. Mọi thông tin chính thức chỉ được phát hành qua các kênh chính thức của chúng tôi, bao gồm website tinmoi24h.org và các tài khoản mạng xã hội được xác nhận.
Chúng tôi chỉ hỗ trợ và đảm bảo chất lượng cho những người dùng truy cập trực tiếp qua các nền tảng chính chủ. Chất lượng đi đôi với uy tín, vì vậy quý độc giả hãy cân nhắc kỹ, tránh sử dụng các nguồn tin không rõ ràng hoặc không được hỗ trợ chính thức từ chúng tôi. Xin cảm ơn!
